1、百强房企11月业绩环比微降0.3% 2、11月重点城市成交创下半年新低 3、“三箭齐发” 输血优质房企 4、企业运营改善的核心还是在销售端
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：2022年11月，房地产市场继续探底，重点30城成交面积环比下降14%，创下半年来单月新低，同比跌幅扩至30%。且受限于国内疫情多点散发，不少城市市场陷入“半停摆”状态，重点30城供应面积同比跌幅近4成。企业层面，规模房企11月整体销售延续低迷表现，TOP100房企单月销售规模环比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅较9、10两月基本持平。截至11月末，多数企业目标完成率不足80%，且大幅低于往年同期。
11月，央行、银保监会及证监会等多部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，而出险房企仍将有序出清。
但值得注意的是，多数房企当前依旧面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端。在短期销售受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。
111月业绩环比微降0.3%
同比降幅较前两月持平
2022年11月，TOP100房企实现单月销售操盘金额5589.8亿元，环比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅较9、10两月基本持平。累计业绩来看，百强房企1-11月销售操盘金额的同比降幅仍保持在42.6%的较高水平。整体来看，近期虽然市场政策端和企业融资端释放利好，但企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍相对低迷。预计百强房企全年业绩的同比降幅将保持在40%以上。
2逾4成百强房企单月环比增长
TOP30表现优于行业整体具体从企业表现来看，2022年11月百强房企中有近4成企业单月业绩环比增长，其中21家企业的环比增幅在0%至30%之间，19家企业环比增幅超过30%。TOP30房企表现优于行业整体，仅1家企业的单月业绩环比降幅高于50%，其余企业的环比降幅均在30%以内。其中，11月绿地、华发、中国铁建、万达、中粮大悦城的表现相对突出，单月业绩环比增幅均高于40%。整体来看，2022年行业格局变动加剧、规模房企表现分化明显，央国企及部分优质房企相对坚挺、表现出较强的抗周期韧性，如华润、建发、越秀、华发、滨江、仁恒等。
3多数规模房企目标完成情况不及预期今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是主动调降全年目标。但从规模房企1-11月的业绩表现来看，企业整体的目标完成情况明显不及预期。具体来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。绝大多数企业前11月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。12月房企货值供应、销售去化压力进一步放大。
4三箭齐发全面支持房企融资
救项目与救企业并存11月8日交易商协会表示支持民营企业债券融资支持工具“第二支箭”，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资；11月12日央行和银保监会又联合发布“央十六条”，为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持。此后11月28日，证监会又公布了“股权融资优化5条新政”，帮助房企打通股权融资渠道。至此，信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。据不完全统计显示，7家银行为22家房企提供意向性授信总额度超2万亿元，6家房企储架式注册发行约1080亿元，世茂股份、福星股份等筹划非公开发行股票。我们认为房企供给侧改革已渐进尾声，整体融资环境有望得到实质性改善。随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清。但值得注意的是，多数房企当前依旧面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端。在短期销售依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。
511月市场继续探底成交跌幅扩至30%
弱修复下市场底或到明年二季度11月，房地产市场继续探底，重点30城成交面积环比下降14%，同比跌幅扩至30%。一方面，受限于国内疫情多点散发，不少城市市场陷入“半停摆”状态，重点30城供应面积同比跌幅近4成。另一方面，市场信心缺失，受限于实体经济持续承压，居民就业及收入预期下滑，预防性储蓄需求上升，信贷需求始终羸弱。
分区域来看，长三角地区市场局部回稳，上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升，但持续性依旧存疑。例如南京，开盘平均去化率低位维持在15%附近，部分高性价比楼盘去化率超50%，但外围区域全面承压，去化率大都低于10%。杭州、宁波、常州等多城市场继续走弱，成交也持续走低，例如常州，市场需求近乎枯竭，开盘平均去化率不足10%。大湾区市场近乎全面转冷，广州、深圳、佛山等多城成交继续下行，广州更是创近年来单月新低。受疫情影响，广州市场陷入“半停摆”状态，案场到访量环比骤降60%，转化率跌至4%，开盘平均去化率低至8%，多数项目开盘当天认购套数不足10套。仅东莞成交低位回升，开盘平均去化率结构性回升至63%，部分中高端改善盘去化率能达到90%。环渤海地区市场急速冷冻，北京、青岛、济南等成交持续下行，例如北京，市场两极分化，部分高性价比楼盘首开即售罄，但不少项目去化率仍低于30%。又如天津，市场持续低迷，开盘平均去化率跌至21%，7成项目开盘当天认购套数低于10套。中西部地区市场再度转弱，重庆、武汉、长沙等二线城市成交全面转降，例如武汉，开盘平均去化率29%，部分红盘去化率能达到60%以上，其余项目去化率均在15%附近。仅成都成交稳步回升，开盘平均去化率52%，一、二圈层的高性价比楼盘还能实现“日光”，但三圈层去化压力不断加剧，多盘去化率低于10%。展望未来，我们提出以下两点预判：其一，随着房企融资功能逐渐恢复，企业暴雷或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。受此影响，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。其二，各线城市大概率重启轮动修复。其中，核心一、二线城市有望“保温”，尤其是杭州、成都这类强二线城市，在市场出现走弱迹象及时解绑政策，短期有助于提振市场情绪，成交或将继续走稳。弱二线及多数三、四线城市或将筑底徘徊，市场修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市，毕竟市场需求及购买力还需积累，市场真正回稳仍需较长时间周期。排版丨Jenny、小李子、丰杰
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